北京八达岭_005_北京楼市：市场持续降温，下半年会是去年的重演吗？（

标题: 北京楼市：市场持续降温，下半年会是去年的重演吗？ 作者: 慢琢玖居 时间: 2026-07-13 10:46:05 链接: https://zhuanlan.zhihu.com/p/2059951354756575634 内容: 从长期数据来看，北京二手房真实居住需求始终坚挺，市场底盘十分稳固。 2021年楼市上行周期，北京二手房全年成交量为18 01上一周（7.6-7.12）大中介二手房实时成交量为1666套，环比延续回落态势，市场降温趋势明确。相比于前一周1831套，出现明显下滑，核心原因主要有两点。其一，楼市季节性回落特征凸显。前期利好政策的刺激效应已完全释放，叠加季节性的规律，决定了现在的成交量水平；其二，周末持续降雨的天气因素，制约了线下带看、签约节奏，短期压制成交活跃度。不过当前楼市并未出现恐慌性下行，整体处于良性平稳调整阶段。目前北京二手房外部挂牌量11.8万套，全部（外部+内部）在售总房源14.1万套。同时，新增房源挂牌量维持常态水平，无明显激增或锐减。但值得关注的是，业主定价心态已悄然转变。上一周北京二手房涨跌比为14.2。主动降价的业主占比持续提升，降价的意愿逐步增强。从市场规律来看，这一调整属于良性波动。随着房源价格持续回落，逐步匹配购房者心理价位后，刚需、改善购房者将陆续入场，有望托底整体成交量，避免市场大幅下行。02进入下半年，所有人最核心的疑问便是：今年的市场是否会复刻去年下半年的行情走势？楼市价格的核心支撑，是供需关系。早年北京房价持续上行，核心源于供不应求的市场格局；而近年房价持续调整，一方面是前期市场过热、价格超涨后的周期性回调。另一方面是楼市供需双方话语权彻底异位，供给相对充足、需求趋于理性，彻底改变了过往涨价逻辑。复盘2025年全年楼市节奏，市场变化脉络清晰：年初1-3月小阳春，虽然3月份二手住宅网签量突破1.9万套；但此前930楼市政策的刺激效应持续衰减，一季度实时成交量较2024年四季度，已经回落35%。市场，在快速降温中。而另一方面，3月二手房挂牌量大幅攀升至15.3万套，市场供给迎来阶段性高峰。4-10月，楼市供给持续扩容，二手房挂牌量从15.3万套稳步上涨至16.4万套，创下近年库存高点。这一阶段市场呈现“高库存、稳成交”的特征，大中介月度成交量稳定在7000套左右（月均网签量1.4万套上下），供需博弈态势明显。11-12月，市场开启“以价换量”模式。业主主动降价带动成交量小幅回升，楼市库存随之下降。但与年初的行情不同，此次成交回暖并未引发业主集中抛售。核心原因是房价经过持续调整后，业主出货意愿大幅降低。反观今年楼市，春季小阳春延续了去年年末的库存去化态势，上半年成交量创近5年的最高水平。但核心差异在于：今年挂牌量始终保持平稳，未出现去年大幅激增的情况。即便现阶段成交热度有所回落，新增房源挂牌节奏依旧平稳，彻底区别于去年的高新增/供给行情。03挂牌量的平稳态势，是今年楼市不会重演去年下行剧本的核心关键。从长期数据来看，北京二手房真实居住需求始终坚挺，市场底盘十分稳固。2021年楼市上行周期，北京二手房全年成交量为18.7万套；而2024、2025年市场调整期，年成交量依旧稳定在17.4万套以上。足以证明北京购房刚需稳定。而改善需求，也从未真正消退。之所以今年挂牌量不再像去年一样大幅上涨，核心在于在售房源业主的心态，已经发生变化。早年主导市场的投资型业主，经过多轮行情调整，基本已完成出货。而当前市场留存的大多为自住型业主，卖房心态相对“佛系“，很多人呈现“可卖可不卖”的状态。这一特征在低总价刚需房源上体现得尤为明显。多数自住业主无迫切回款需求，若房价回调幅度过大，便会选择暂缓出售、长期持有出租。在稳健投资渠道稀缺的背景下，房产的长期租赁收益，成为业主持有房源的核心底气，有效避免了市场踩踏式抛售。与此同时，购房者心态也趋于理性。不少改善需求，追求的都是居住品质，不再纠结了“增值“本身。很多持币观望的购房者，只要房价趋稳，就考虑入手了。而改善群体，则是楼市企稳的核心支撑。04从当前市场基本面来看，若无重磅政策加持，北京楼市将维持“成交、挂牌相对平稳”的温和态势。目前14.1万套的全域在售库存，处于相对“温和“的水平。对比近年17万套的库存高点，当前供给压力相对可控；但对比2022年之前的楼市库存，14万套的体量仍处于高位。2022年10月北京二手房外部挂牌量首次突破10万套时，已引发市场广泛关注。今年春季小阳春行情已经验证：若后续出台楼市托底政策、激活成交热度，市场成交量回暖的同时，新增挂牌量不会出现集中爆发。整体而言，当前北京楼市调整空间已基本收敛，市场底部特征持续凸显。而后续如果有调控政策出台，将成为市场企稳回暖的重要助推力。以上。如果您有新房选购、买卖房相关需求，可咨询了解相关服务。 ══════════════ 评论 ══════════════